住宅ローン・任意売却・競売・不動産に関する 専門用語辞典

任意売却・競売 専門用語辞典

住宅ローン、不動産、競売、任意売却などで使う言葉には、耳慣れない専
門用語が多いものです。返済が滞った際に突如裁判所から届けられる案内
 には、見たことのない言葉が並び、それだけでも不安になることがありま
す。 しかし「この用語は、書類は何を意味するものなのか?」と思ったら、
 まず調べてみることをお勧めします。意味だけでも知っておくと、少しは
落ち着を取り戻せるからです。次の手だてや解決法を考えるのに役立つこ
 ともあります。
この辞書では、住宅ローン・任意売却・競売・不動産に関する専門用語を
五十音順に並べました。ぜひご活用ください。



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滞納(たいのう)
納付する義務があるのに、定められた期間内に金銭や物品を納めないこと。

代位弁済(だいいべんさい)
代位弁済とは、債務者以外の者が弁済し、その弁済者が債務者に対して求償権を取得する場合の弁済をいう。債権者からみれば債務者に代わる者(代位する者)から弁済を受けることになり、債権者の求償権は弁済者に移る。

代物弁済(だいぶつべんさい)
代物弁済とは、既存の債務で債務者が本来的に負担することとなっている給付に代えて他の給付をなすことで既存の債務を消滅させる債権者と債務者との契約である(民法第482条)

代金納付期限通知書(だいきんのうふきげんつうちしょ)
競売において裁判所は売却許可決定が確定すると、最高価買受人に残代金を納付する期限を通知する。
最高価買受人は、指定された日までに残代金を納付し、それにより所有権が移転する。

団体信用生命保険(だんたいしんようせいめいほけん)
住宅ローン融資を受けた人(債務者)が死亡したり、高度障害になったりした際に、債務者に代わって保険会社がローン残高の金額を一括返済する保険のこと。略して、団信と呼ばれる。
 団体信用生命保険には、大きく分けて住宅金融支援機構のものと、民間金融機関のものとがある。支援機構の団信は任意加入だが、融資利用者のほとんどが加入している。民間金融機構の団信は強制加入で、保険料も金利に含まれている。

担保(たんぽ)
担保とは、借金や融資を受ける際に、その支払いができない場合に備えて保証する仕組み。支払いを保証するための対象は、人的担保(保証人、連帯保証人)と物的担保(不動産の抵当権、株)に分かれる。


担保不動産競売開始決定(たんぽふどうさんけいばいかいしけってい)
担保不動産競売開始決定とは、競売手続きにより担保権の実行を開始したということ。通知は特別送達で届く。
債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権(根抵当権)の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができる。地方裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「平成○○年(ケ)第○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進める。原則として、強制競売の規定が準用される(法188条)。


担保割れ不動産(たんぽわれふどうさん)
当該不動産の実勢価格が担保(抵当)に入っている不動産の残債務金額より、下落してしまっており、残債務以上の担保価値がないこという。

遅延損害金(ちえんそんがいきん)
定められた日時に、債務を支払わなかったことにより発生する賠償として支払う損害金のこと。

地上権(ちじょうけん)
建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこと(民法第265条)。貸借権と地上権は非常によく似ているが、次のような違いがある。
 「地上権」は土地所有者の承諾者がなくても、他人に譲渡することができる。
貸借権は債権だが、地上権は物権。
地上権を設定した土地所有者には登記義務があり、地上権は登記簿に登記されていることが多い。

中小企業金融円滑化法(ちゅうしょうきぎょうきんゆうえんかつかほう)
正式には「中小企業者などに対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」と言い、中小企業の円滑な業務遂行や住宅ローン債務者の生活の安定などを目的として制定された。

この法律は、事業の資金繰りが苦しくなった中小企業や住宅ローン返済に困っている個人に対して、その者から要請があれば、金融機関は貸付条件の変更つまり返済期間の延長や金利の減免措置などにできる限り応じるように努めなければならない、というもの。

すなわちこの法律でいう「中小企業者など」には個人も含まれており、中小企業だけでなく個人も対象となる。また金融機関は、債務者からの申し込みがあった場合には、他の金融機関などと連携を図りながら、できる限り適切な措置をとるように努めることが求められている。

長期賃貸借(ちょうきちんたいしゃく)
長期賃貸借とは、最先順位の抵当権などの担保設定登記の前から対抗要件を 備えた賃貸借のことをいう。

抵当権(ていとうけん)
債務の担保として債務者または第三者(物上保証人等)の不動産などに設定して、優先的に弁済を受けることができる権利。(民法第369条)。
第三者に対抗するためには、登記が必要である。抵当権の目的とすることができる物(設定する物)については登記が可能な物でなければならない。

抵当権消滅請求(ていとうけんしょうめつせいきゅう)
抵当権が設定された不動産の所有権を買い受けた者(第三取得者)が、抵当権者に対して相当の代価の支払いをして、抵当権の抹消を請求すること。2004年4月1日施行。

抵当権の実行(ていとうけんのじっこう)

債権が弁済されない場合(返済不能など)、債権者(金融機関など)は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを競売し、その代金を債権の弁済として当てることができる。これを「抵当権の実行」という。抵当権が実行されても売却代金が債権額に満たなかった場合、抵当権者は担保のない一般債権者、無担保債権者となる。しかし、抵当権の実行によって抵当権自体は消滅する。

抵当権抹消(ていとうけんまっしょう)
抵当権抹消とは、登記簿謄本(権利部 乙区)に記載されている抵当権を消すこと。住宅ローンなどの返済が完了したら、銀行など金融機関から抵当権の解除手続き(抵当権の抹消登記)に必要な書類一式が送られてくる。抵当権の抹消手続きは、司法書士に依頼するのが一般的だが、自分で抵当権の解除(抵当権抹消手続き)を行えば、費用も安く済む。

抵当権の抹消をせずに放置しておくと、債権者(破産などのため)が行方不明などで、抵当権を抹消するのに時間を要するケースがあり、不動産を売却する際、障害になることがある。
 ローンを完済したら、すぐに抵当権抹消手続きを行うほうがよい。

登記識別情報通知(とうきしきべつじょうほうつうち)
登記識別情報とは、登所が無作為に選んだ「12桁の英数字(AからZまでおよび0から9まで)」 の組み合わせたコードのこと。登記識別情報は不動産所有者であることを証明するための「暗証番号」とも言える。

登記事項証明書(とうきじこうしょうめいしょ)
登記記録に記録された事項の全部または一部を証明した書面のこと。

登記簿謄本(とうきぼとうほん)
土地・建物について、その権利関係を法的にはっきりさせるために作られた台帳のこと。物件所在地の所轄法務局で管理されている。

同時廃止事件(どうじはいしじけん)
債権者に配当できるような財産が破産者に残っていないことが明らかで、それ以上破産手続きを進めても意味がない場合、破産手続開始決定と同時に破産手続を終結する。これを同時廃止という。
なお、破産者が不動産を所有している場合、原則としては管財事件となるはずだが、負債の額がその不動産の価格の1.5倍以上あるような時は、同時廃止になることも認められている。 同時廃止となる場合は、財産の管理・処分の権限も失うことはない。

特別送達(とくべつそうたつ)

特別送達とは、裁判所、公証役場からの民事訴訟法に基づく書類を訴訟関係者に送達し、配達したことを差出人に報告する制度、郵便の特殊取扱。特送(とくそう)と略されることもある。 配達担当者が郵便送達報告書を作成し、郵便認証司が認証することによって、郵便事業株式会社が送達の事実を証明する。差出人は、郵便物の表面の見やすい所に「特別送達」(名宛人の就業場所を送達場所とするときは「特別送達(就業場所)」)と記載し、裏面に所定の郵便送達報告書用紙を貼り付けて差し出す。特別送達は、他の郵便物とは違って受け取りが拒否できない。

特別売却(とくべつばいきゃく)
特別売却とは、期間入札により売却を実施したにも関わらず、適法な買受けの申し出がなかった場合にのみ行う売却方法。 特別売却についても裁判所の書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行う。

督促状・督促書 (とくそくじょう・とくそくしょ)
納期限までに支払われなかったお金・料金・税金などについてその支払いを催促する書状のこと。